Một phút tin cò, hợp đồng nhà ở cầm tay mà tốn bay 350 triệu đồng

Thảo luận trong 'Thể thao, bóng đá' bắt đầu bởi Tintuc, 18/1/21.

  1. Tintuc

    Tintuc Expired VIP

    Bài viết:
    105
    Đã được thích:
    0
    Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp diễn ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và vùng thuận tiện. Khi đất nền tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành, có nhiều giá tiền khác nhau, người đầu tư cần có căn cứ xác định giá tương xứng và tránh các trường hợp "nhảy giá".
    Đọc thêm : Mua bán nhà đất củ chi
    Trên thực tế, không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Đưa ra dẫn chứng, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận tiên liệu và tư vấn Savills HN - cho hay, một bác lớn tuổi mua đất có nhà trong ngõ tại khu Nguyên Khê, Đông Anh, HN. Bác giấy phép đặt cọc vì thấy 1 tỷ đồng là giá bán hợp lý với khả năng chi trả, với tầm tiền của mình.
    ngoài ra, nhà cao tầng được chủ nhà rao bán mấy tháng trước chỉ 650 tr đồng. Mặc dù vậy khi người mua làm việc qua đại lý môi giới thì mức giá bị đẩy lên 1 tỷ đồng.
    [​IMG]
    Nhiều lô đất bị đẩy tầm giá lên cao qua môi giới
    Theo bà Hằng, nhiều môi giới không thu phí hoa hồng khoảng 1% hoặc tỷ lệ thỏa thuận nào đây mà lấy tiền "ăn chênh". Khi chủ nhà đưa ra một tầm giá nào đó, môi giới sẽ tìm khách và đưa ra giá tiền cao hơn. Ví như bán được, gia chủ sẽ nhận số tiền "thu về", tiền chênh lệch môi giới sẽ hưởng. Chính điều này gây dễ phát sinh tình huống bị mua mức giá ảo, giá tiền quá chênh so với thực tế.
    Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới nhà cao tầng VN, tiên liệu, giả dụ tầm giá tăng do tin đồn, tăng dựng đứng, tăng không đúng với nguyên lý thì rõ ràng đó là chiêu trò của "cò mồi" kích động đẩy giá tiền tạo sóng, người mua dễ ngậm trái đắng.
    Tránh mất tiền oan
    Đưa ra lời khuyên về định giá đất, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá bán và chuyên gia tư vấn mức đầu tư Savills Hà Nội, lưu ý, thị trường đất nền ghi nhận có nhiều giá bán, người đầu tư cần có khả năng so sánh, định chi phí và điều tra đúng trị giá của lô đất nền.
    Theo bà Vân, trên bình diện định chi phí một tài sản đất nền, có 2 tình huống đặt ra cho các người đầu tư bao gồm: Làm thế nào xác định trị giá của một dự án phát triển đất nền ở vùng ngoại thành có quy mô S trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã kết thúc bổn phận về tiền dùng đất? Làm thế nào xác định trị giá của một lô đất tại bé lẻ với S thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới tại khu vực ngoại thành?
    Với loại hình đất nền dự án, bà Vân cho rằng, người mua có thể áp dụng hai phương thức xác định giá trị. Thứ nhất là kế hoạch so sánh. Để xác định giá trị từ kế hoạch so sánh, người định tầm giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất...
    Sau đây, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đây, quy ra trị giá trên một m2 đất xác định.
    [​IMG]
    Cò đất sử dụng nhiều chiêu trò đẩy tầm giá
    Thứ 2 là giải pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và giá bán ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định trị giá đất thặng dư.
    Theo đây, đối với ước tính doanh thu, người định giá thành sẽ phải xác định chi phí, tỷ lệ tăng mức giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang mở bán trên thị trường. Đối với ước tính mức giá, người định mức giá phải xác định đơn chi phí thi công trên doanh nghiệp, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, giá thành lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.
    Do dòng tiền doanh thu và giá tiền sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá tiền phải xác định mức tỷ lệ giảm giá thị trường cho loại tài sản này để giảm giá tổng quan dòng tiền về ngày nay. Trị giá ước tính từ phương thức này phản ánh việc NĐT có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.
    Còn với các loại đất diện tích nhỏ địa bàn dân cư, theo chuyên gia này, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương án so sánh được vận dụng.
    Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá bán ảo, người định giá cần giám sát và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá tiền chào trên thị trường do chi phí chào thường bị đẩy lên khá cao.
    ngoài ra, người định mức giá cần phải so sánh với các lô đất như vậy cũng nằm ở bên ngoài các cơ sở hạ tầng mới phát triển, thay vì so sánh với giá đất tại đang mở bán trong cơ sở hạ tầng dù có nằm ở ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong KĐT, thì đơn vị đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các giá tiền rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích cao cấp, chưa kể đến các giá thành liên quan đến phê duyệt dự án.
    Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có giấy phép thích hợp sau khi cân nhắc các yếu tố cần thiết về trị giá tài sản và tránh tâm lý đám đông.
    Theo Duy Anh
    Vietnamnet
     
    Đang tải...

Chia sẻ trang này